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浅谈地下人防车位归属问题

发布时间:2018-09-03    来源:江西省人防办    字体显示:    阅读:{{ pvCount }}次
  在日常生活中,为解决停车难问题,有的物业小区利用小区的人防工程作为地下停车场,收取车辆保管费用,有的物业小区开发商甚至将此类地下停车场划出独立的车位出售。这些做法已延续多年,很少有人对此提出异议。

  近年来,随着人们维权意识的增强,有的小区业主对此产生了疑问,小区人防工程是不是小区的公建配套设施,是否可以作为地下停车场;如果将人防工程改建为地下停车场,地下停车场的车位能否买卖,车位能否办理产权登记,地下停车场的管理收益是否归全体业主所有,等等。这些问题,实际上都与物业小区人防工程的权属归属有关。

  由于《物权法》的缺位,当前我国对于人防工程的权属问题并没有专门的立法。相关的规定散落在与人防工程有关的法律、地方性法规和地方政府规章中,这些立法大多涉及到人防工程的法律属性问题,如1997年1月1日起施行的《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款、第二十六条规定,国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有,平时利用人民防空工程,不得影响其防空效能。法律、法规和规章的规定,物业小区作为民用建筑,其人防工程是公建配套设施,应遵循“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则。即人防工程的权属属于投资者所有,所有者可以将人防工程依法进行转让、租赁。但人防工程在使用上受到一定限制,即实行许可证制度,且在战时由人民防空指挥机构统一调度、无偿使用,任何单位和个人必须无条件服从,不得阻挠和干涉。明确这一点,对于我们继续探讨物业小区人防工程权属的具体归属是十分重要的。

  地下人防车位归谁所有?2009年某人民法院审理并宣判某小区业主委员会诉被告某房地产开发有限公司业主共有权纠纷一案,法院一审判决业委会对该物业小区地下人防工程享有管理、使用的权利,其收益归全体业主。据了解,这是一例因地下车库引发的权属纠纷且一审胜诉的官司,判决对类似纠纷具有一定的借鉴意义。像这种小区业委会与开发商之间的地下人防车位纠纷,国内出现过多起。其根源就在于法律对于人防工程的所有权问题规定的很模糊。《人民防空法》第18条规定:“人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑,以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。”第22条规定:“城市新建民用建筑,按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”所以,住宅小区建设人防工程属于强制性规定。对于人防工程的归属,《人民防空法》第5条规定:“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”由此可见,对于人防工程所有权问题,该法并未做出规定。尽管规定没有完全明晰车位归属问题,对于利用人民防空工程改建成的车库这类特殊问题无法直接作出判定。《物权法》也没有对小区人防工程的产权作出明确界定,但我个人认为,无论依据现行有关法律规定还是依据法理分析,小区人防工程的产权应属国家所有。城市新建民用建筑修建防空地下室,属于国家在城市建设中,出于维护公共利益考虑,对开发商附加的住宅开发中必须承担的法定强制性、公益性义务,与国家直接用财政资金修建具有相同意义,国家是否出资不应影响产权归国家所有。

  人防车位能否转让租赁?尽管人防工程产权应归国家所有,但并不影响投资人的使用收益权的行使,并不违背市场经济法治中“谁投资、谁受益”的损益相抵私法精神。根据《人民防空法》第五条规定:“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”因此,经人防机关批准,人防工程投资者可以就利用人防工程建成的地下车库进行经营管理并取得收益。收益实际归属方面,人防工程开始由开发商投资建设,相应的经营管理及收益应归开发商享有,但小区商品房售完后,管理及收益权是否还属开发商需要具体分析,关键是看修建人防工程地下室的投资是否已摊入出卖的房价之中而随房屋转移。如果地下人防车库作为小区的附属工程或配套公建,其建设费已经纳入到住宅销售价格之中,随着房屋产权的转移,投资者也就随之变成了购买房屋的业主,则地下人防车库的收益权依法转由作为实际投资人的小区全体业主享有。反之,如果房屋销售价格没有将人防工程开发成本纳入,则地下人防车库的收益权仍归开发商所有。

  综上分析,地下人防车库的收益权在房屋销售给业主后,应依法转归小区全体业主所有。不管从人防工程产权归属还是从管理收益归属来看,开发商均无权出售人防地下车库。

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